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地产业安徽大时代稳预期严监管防诈骗 推动龙头崛起
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12月23日,全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议提出了今后一个时期工作总体要求,对2018年工作任务作出部署。
稳预期和严监管并存的全新局面。从政策的内容来看,我们认为此次住房城乡建设工作会议进一步稳定了市场预期。热点城市的调控政策放松或收紧的可能性都很小。此次会议特别强调支持改善需求,也进一步厘清了限制投机炒房的边界,避免误伤合理需求。但从政策的执行力度来看,我们相信未来是比较严的。也就是说,尽管政策本来没有加码的可能性,但“暗度陈仓”式的放水估计也不会出现。尤其是以往中小企业比较习惯的打政策“擦边球”可能会遭到更加严厉的监管。
稳预期和严监管有利于推动产业集中度进一步提高。稳预期和严监管的组合对产业结构有着非常重大的影响。由于大公司往往更加清楚把握政策的尺度,融资成本也在业内占据优势,因此其受监管严厉处罚的可能性是很小的。但小公司以往船小好掉头的优势无从发挥(因为监管严厉)。而且,鼓励租赁市场发展成为市场的主旋律,这也客观上有利于大公司。只有较大的地产公司(尤其是其中的国企)才有可能介入各地只租不售的土地竞争,也只有较大的地产公司有可能自行培育长租公寓品牌。
预计龙头公司将迎来销售开门红。我们认为,由于激烈的销售排名竞争和不确定的市场演变走势,各大公司在2018年1月开始就会积极推货。考虑到明年春节的时间较晚,我们认为,2018年1月龙头公司的销售可能会超预期。
风险提示:按揭贷款利率上行的风险;长租公寓业务盈利模式尚未十分清晰的风险。
坚定看好产业龙头崛起。我们认为,产业集中度提高和长租公寓建设,是未来一段时间行业核心的两条主线。我们对龙头地产股的推荐并不是基于总量逻辑的推荐,因此即使资金成本略有上升也不影响我们的推荐逻辑。在未来2-3年,产业集中度提高预计是中国房地产市场确定的事件,目前估值仍然便宜的行业龙头公司具备吸引力。我们重点看好万科A、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、金地集团(600383)、华侨城A等公司。